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Ratgeber
Treppenhausreinigung über die Nebenkosten abrechnen: Was Vermieter, Hausverwaltungen und Mieter wissen müssen
Die Kosten der Treppenhausreinigung dürfen auf Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten wirksam vorsieht und die Reinigung regelmäßig erfolgt. Zusätzlich müssen die Kosten wirtschaftlich angemessen sein und nach einem nachvollziehbaren Schlüssel verteilt werden.
Ist Treppenhausreinigung umlagefähig?
Ja. Grundlage ist § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort sind die Kosten der Gebäudereinigung aufgeführt, zu denen die laufende Treppenhausreinigung gehört.
Im Mietvertrag reicht grundsätzlich eine wirksame Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Eine vollständige Aufzählung aller Positionen ist nicht nötig. Fehlt eine solche Vereinbarung, können die Reinigungskosten nicht allein deshalb verlangt werden, weil sie in der BetrKV stehen.
Wichtig ist auch, ob Mieter laut Mietvertrag oder wirksam einbezogener Hausordnung selbst reinigen müssen. In diesem Fall braucht die dauerhafte Umstellung auf eine Reinigungsfirma eine rechtliche Grundlage. Ein neuer Aushang der Hausordnung reicht dazu allein nicht.
Entscheidend ist der Anlass: Laufende Pflege gehört zu den Betriebskosten. Die Beseitigung von Verschmutzungen nach einer Reparatur, Bauarbeiten oder einem Wasserschaden gehört nicht dazu.
Was gehört zur umlagefähigen Treppenhausreinigung?
Umlagefähig ist die regelmäßige Reinigung aller gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile, nicht nur der Treppenstufen. Dazu kommen die Personalkosten der Reinigungskraft und die verbrauchten Reinigungsmittel. Bei einer Reinigungsfirma sind diese meist bereits im Preis enthalten.
Umlagefähig
- Kehren und Wischen von Treppen und Podesten
- Hauseingang, Windfang und Gemeinschaftsflure
- Gemeinschaftliche Kellergänge
- Fenster in gemeinsam genutzten Bereichen
- Handläufe, Geländer und Gemeinschaftstüren
- Aufzug, sofern nicht anderweitig abgerechnet
Nicht umlagefähig
- Reparaturen im Treppenhaus
- Neuer Bodenbelag
- Kauf von Reinigungsgeräten
- Reinigung nach Bauarbeiten oder Wasserschaden
Für Vermieter und Hausverwaltungen: So legen Sie die Kosten rechtssicher um
Die meisten Einwände von Mietern entstehen nicht wegen der Kosten selbst, sondern weil unklar ist, was genau abgerechnet wird. Mit diesen fünf Schritten sind Sie auf der sicheren Seite.
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Mietvertrag prüfen
Er muss die Umlage der Betriebskosten wirksam vereinbaren. Bei älteren Verträgen mit Reinigungspflicht der Mieter klären Sie vor der Beauftragung einer Firma, ob die Umstellung zulässig ist.
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Leistungsverzeichnis vereinbaren
Halten Sie im Reinigungsvertrag fest, welche Flächen in welchem Intervall gereinigt werden, etwa: Treppen und Podeste wöchentlich wischen, Handläufe wöchentlich, Treppenhausfenster vierteljährlich.
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Leistungen klar abgrenzen
Wenn auch ein Hausmeister tätig ist, sollte schriftlich feststehen, wer welche Reinigungsarbeiten übernimmt. So vermeiden Sie Doppelabrechnungen.
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Sonderreinigungen getrennt erfassen
Reinigungen nach Bauarbeiten, Wasserschäden oder Umzügen sollten eine eigene Rechnung erhalten, damit sie nicht versehentlich in die Betriebskosten fließen.
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Belege bereithalten
Mieter haben Anspruch auf Einsicht in Vertrag und Rechnungen. Eine übersichtliche Rechnung mit Bezug zum Leistungsverzeichnis spart Ihnen viele Rückfragen.
Wirtschaftlichkeitsgebot: Wann die Höhe zum Problem wird
Umgelegt werden dürfen nur wirtschaftlich angemessene Kosten. Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 BGB verlangt ein vernünftiges Verhältnis zwischen Preis und Leistung.
Vergleichbar sind dabei nur ähnliche Leistungsumfänge. Eine wöchentliche Reinigung von fünf Etagen inklusive Fenstern lässt sich nicht mit einem monatlichen Wischdienst vergleichen. Maßgeblich sind Fläche, Intervall und Zusatzleistungen.
Beispiel: Kostet eine vergleichbare Leistung bei anderen Berliner Anbietern rund 500 Euro im Jahr, abgerechnet werden aber 900 Euro, ist eine Nachfrage berechtigt. Ein Verstoß ist damit allein noch nicht bewiesen, denn höhere Anforderungen oder Qualitätsunterschiede können den Preis erklären.
Für Vermieter lohnt es sich deshalb, mehrere Angebote auf Basis desselben Leistungsverzeichnisses einzuholen und die Auswahl zu dokumentieren. Zur groben Orientierung dient der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes. Seine Durchschnittswerte sind aber keine gesetzliche Obergrenze und bilden das Berliner Preisniveau nicht automatisch ab.
Wenn Vermieter oder Hausmeister selbst reinigen: Bei einer Eigenleistung des Vermieters darf der Preis angesetzt werden, den eine gleichwertige externe Firma verlangen würde, allerdings ohne Umsatzsteuer (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV). Reinigt ein angestellter Hausmeister, zählen die tatsächlich auf die Reinigung entfallenden Personalkosten.
Nach welchem Schlüssel wird umgelegt?
Ohne abweichende Vereinbarung werden die Kosten nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB).
Beispiel: Berliner Mehrfamilienhaus mit 500 m² Wohnfläche
800 €Reinigung pro Jahr
60 m²Ihre Wohnung
500 m²Gesamtwohnfläche
96 €Ihr Anteil pro Jahr
Andere Schlüssel wie Personenzahl oder Anzahl der Wohnungen sind möglich, wenn sie wirksam vereinbart sind.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Vereinbarung grundsätzlich der Verteilungsmaßstab der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB), also unter Umständen die Miteigentumsanteile.
Auch Mieter im Erdgeschoss zahlen ihren Anteil. Dass sie die oberen Etagen kaum nutzen, befreit sie bei einem wirksamen Flächenschlüssel nicht von den Kosten.
Häufige Fehler bei der Abrechnung
Die meisten Fehler entstehen, wenn laufende Reinigung und andere Kosten vermischt werden. Maßgeblich ist die tatsächlich erbrachte Leistung, nicht die Bezeichnung auf der Rechnung.
Doppelabrechnung mit dem Hausmeister
Reinigt der Hausmeister das Treppenhaus bereits laut Vertrag, darf dieselbe Arbeit nicht zusätzlich als Treppenhausreinigung abgerechnet werden.
Reinigung nach Bauarbeiten
Die Beseitigung von Bauschmutz gehört zu den Kosten der Baumaßnahme bzw. der Instandsetzung und ist nicht auf Mieter umlegbar.
Anschaffung von Geräten
Der Kauf einer Reinigungsmaschine ist keine laufende Reinigung. Pauschale Positionen wie „Geräte und Material“ sollten aufgeschlüsselt sein.
Graffiti-Entfernung
Eine einmalige Beseitigung ist grundsätzlich nicht umlagefähig. Wiederkehrende Maßnahmen müssen im Einzelfall bewertet werden.
Mehrere Dienstleister im Jahr
Bei einem Firmenwechsel muss klar sein, welche Firma welchen Zeitraum abgerechnet hat.
Praxisbeispiel: doppelte Position in einem Berliner Mehrfamilienhaus
Das Haus hat 600 m² Wohnfläche. In der Jahresabrechnung stehen zwei Positionen:
| Position | Kosten für das Haus |
|---|---|
| Hausmeisterdienste | 960 € |
| Treppenhausreinigung | 640 € |
Im Hausmeistervertrag ist die wöchentliche Reinigung von Treppenhaus und Eingang bereits enthalten. Die Verwaltung bestätigt die doppelte Erfassung und streicht die 640 Euro. Für eine 75-m²-Wohnung bedeutet das eine Entlastung von 640 € × 75 ÷ 600 = 80 Euro.
Für Mieter: So prüfen Sie Ihre Abrechnung
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Position finden
Suchen Sie nach Begriffen wie „Hausreinigung“, „Gebäudereinigung“ oder „Treppenhauspflege“ und sehen Sie sich die Hausmeisterposition direkt mit an.
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Mietvertrag lesen
Prüfen Sie, ob die Umlage der Betriebskosten vereinbart ist und ob Sie selbst zur Reinigung verpflichtet sind.
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Belege anfordern
Sie haben Anspruch auf Einsicht in Reinigungsvertrag und Rechnungen, bei Überschneidungen auch in die Leistungsbeschreibung des Hausmeisters. Die Belege dürfen auch elektronisch bereitgestellt werden.
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Anteil nachrechnen
Vergleichen Sie die angesetzte Wohnfläche mit Ihren Unterlagen und prüfen Sie den Umlageschlüssel. Bei Ein- oder Auszug zählt nur Ihr Abrechnungszeitraum.
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Einwand schriftlich erheben
Nennen Sie die betroffene Position und den Grund. Dafür haben Sie grundsätzlich zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit. Die Zahlungsfrist einer Nachforderung verlängert sich durch den Einwand nicht automatisch.
Fallen Reinigungstermine aus, notieren Sie Datum und Umfang und melden Sie es zeitnah der Verwaltung.
Worauf Sie bei der Wahl einer Reinigungsfirma achten sollten
Eine gute Reinigungsfirma macht die Abrechnung für Vermieter einfacher und für Mieter nachvollziehbar. Achten Sie auf:
- ein schriftliches Leistungsverzeichnis mit Flächen und Intervallen
- eindeutige Rechnungen, die sich dem Leistungsverzeichnis zuordnen lassen
- einen festen Ansprechpartner für Rückfragen und Reklamationen
- eine klare Trennung von laufender Reinigung und Sonderreinigungen
- Nachweise zur Qualitätssicherung, etwa eine Zertifizierung nach ISO 9001
GSD Dienstleistungen betreut seit über 20 Jahren Treppenhäuser für Hausverwaltungen und Eigentümer in ganz Berlin, mit festem Leistungsverzeichnis, festen Objektleitern und transparenten Rechnungen.
Häufige Fragen
Muss im Mietvertrag ausdrücklich „Treppenhausreinigung“ stehen?
Nein. Eine wirksame Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, reicht grundsätzlich aus.
Darf der Vermieter von Eigenreinigung auf eine Reinigungsfirma umstellen?
Nur mit rechtlicher Grundlage. Ein neuer Aushang der Hausordnung genügt dazu allein nicht.
Müssen Mieter im Erdgeschoss die Treppenhausreinigung mitbezahlen?
Ja. Bei einer Verteilung nach Wohnfläche zahlen alle Mieter ihren Anteil, unabhängig vom Stockwerk.
Ist die Reinigung nach einer Renovierung umlagefähig?
Nein. Die Beseitigung von Bauschmutz gehört zu den Kosten der Baumaßnahme und trägt der Vermieter.
Stand: November 2026. Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfragen wenden Sie sich an einen Mieterverein, einen Eigentümerverband oder einen Fachanwalt für Mietrecht. Autor: GSD Dienstleistungen, seit über 20 Jahren in der Gebäudereinigung in Berlin.
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